Les propriétaires étaient jusqu’à maintenant pratiquement tout le temps exclus par les commissions de surendettement : il leur était impossible d’accéder à une procédure de redressement, que permet un dossier de surendettement déposé à la Banque de France. La réforme du crédit vient changer la donne, avec la prise en compte de la part des commissions des propriétaires de logement. Jusqu’alors, il était considéré qu’un propriétaire n’avait qu’à vendre son bien immobilier, sa maison, pour rembourser ses dettes. On inscrit ainsi le logement comme étant un bien fondamental pour toute personne.
Mais avant d’en arriver au dépôt d’un dossier de surendettement, il existe une solution depuis 2006 pour les propriétaires de leur logement qui se retrouvent en situation de surendettement : le rachat de crédit hypothécaire.
Besoin d’argent : financer un projet ou payer ses crédit
Le manque d’argent : le problème de presque tout le monde ! Ce besoin est encore plus pressant lorsque l’on est presque en surendettement, où il faut bien rembourser ses dettes, sous peine d’être saisi par les huissiers. Les propriétaires de leur logement ont pourtant une solution de financement, en mettant en garantie leur bien immobilier : une hypothèque. Cette possibilité d’hypothèque leur donne une marge de manœuvre bien plus grande qu’un locataire.
Hypothèque
L’hypothèque n’est donc rien de moins qu’une garantie que l’on donne à la personne qui prête de l’argent. Si on ne rembourse pas notre dette, le prêteur a le droit tout simplement de vendre notre bien hypothéqué pour récupérer son argent. Les hypothèques donnent une grande confiance à la Banque, à l’organisme prêteur, qui prête plus volontiers plus d’argent, à un taux d’intérêt moindre. On ne le redira jamais assez souvent, on prête plus facilement aux riches ! Il est ainsi possible de renégocier des emprunts immobiliers à un taux d’intérêt moindre si on met son bien en hypothèque.
Si on veut éviter de se faire saisir sa maison en cas de non remboursement de ses dettes, on ne fait pas d’hypothèque sur sa maison. Mais mettons nous à la place une seconde du prêteur : pour lui, si vous n’avez pas assez confiance dans le futur, que vous avez un doute sur votre capacité à rembourser votre emprunt, comment peut-il vous prêter de l’argent en toute confiance ?
Le crédit hypothécaire est donc un prêt d’argent assorti d’une hypothèque. Afin d’établir une hypothèque, il faut faire un acte notarié, passer par un notaire donc, et faire une inscription au bureau des hypothèques. Cette opération est chère, ce qui réserve l’hypothèque aux prêts de grandes sommes d’argent : nous parlons habituellement d’achats immobiliers.
J’ai commencé l’article en parlant de la nouvelle prise en compte de la part des commissions de surendettement des propriétaires, qui ne peuvent donc plus en être exclus, car le logement ne peut plus être considéré comme étant un bien saisissable comme un autre. Le logement est un droit fondamental, et il est, en France, très difficile de déloger quelqu’un, même si il ne rembourse pas ses crédits : raison de plus d’avoir moins peur du crédit hypothécaire.
Rachat de crédit hypothécaire
Le rachat de crédit consiste à regrouper ses dettes chez un établissement financier. L’organisme financier va rembourser toutes vos dettes à votre place. Désormais, c’est donc à la banque, à l’institution financière de votre choix, que vous allez devoir rembourser vos emprunts.
Il existe deux sortes de rachat de crédits : le rachat de crédit à la consommation, où seules les dettes des crédits à la consommation sont prises en compte, et le rachat de crédit immobilier, incluant un prêt immobilier. Si le rachat de crédit immobilier est garanti par une hypothèque, nous parlons alors de rachat de crédit hypothécaire, le sujet de cet article.
Le rachat de crédit hypothécaire intervient donc lorsque on ne peut plus renégocier ses crédits en cours, en demandant une rallonge de durée de remboursement à sa banque, et qu’on a besoin d’argent, soit pour financer un projet spécifique (la réparation du toit de la maison ou l’achat d’un nouvel appartement en plus de celui dont on est déjà propriétaire…), soit pour alléger ses mensualités, en payant moins chaque mois (en échange d’une durée de remboursement plus longue).
Lorsque les banques ne veulent plus renégocier un crédit, parce que vous ne leur donnez pas confiance sur la durée, donner un bien immobilier (sa maison, son appartement) en garantie est souvent la seule solution. Il devient alors beaucoup plus simple d’avoir l’argent dont nous avons besoin, et même d’avoir des taux d’intérêts inférieurs. Le rachat de crédit hypothécaire permet ainsi de rendre liquide une partie de son patrimoine lorsque vous en avez besoin. Ce type de crédit est très répandu aux Etats-Unis, mais je vous rassure, en France nos banquiers font un peu plus attention que les américains au moment d’octroyer un prêt, pas de risque de subprimes !
Cofidis
La mise en place d’un rachat de crédit hypothécaire demande une attention particulière, que vous ne trouverez pas forcément dans une banque traditionnelle. Il est important de faire un tour des banques et des institutions financières avant de se lancer dans un rachat de crédit hypothécaire, pour comparer les différentes propositions que l’on vous fera. Pour vous simplifier la tâche, vous pouvez envisager de passer par un courtier en crédit hypothécaire.
Le courtier s’informe de votre situation financière, défini avec vous vos objectifs et ambitions, et ira négocier avec les différentes banques la proposition la plus avantageuse pour vous. Sa rémunération, c’est la commission que la banque lui donnera en tant qu’apporteur d’affaires. Passer par un courtier vaut très souvent le coup, au vu des gains que vous pouvez obtenir sur ce genre de gros prêt d’argent, et la tranquillité de passer par un expert. Personnellement, je ne suis pas versé dans l’art absolu de la négociation bancaire, alors pourquoi ne pas passer par un courtier ?
Comment se passe un rachat de crédit hypothécaire ?
Tout d’abord, votre bien immobilier que vous mettez en hypothèque sera expertisé, afin d’en établir la valeur, et déterminer l’argent que vous pourrez emprunter. Avec Cetelem par exemple, la quotité est de 70% : c’est le pourcentage de la valeur du bien qui sert de garantie, et qui correspond ainsi au montant maximum qu’il est possible d’emprunter.
Exemple : vous avez une maison qui a été évaluée à 100000 euros. Vous pouvez donc emprunter 70% de la valeur de votre maison, 70000 euros. La quotité varie de 50 à 100%, suivant les établissements de crédit.
Le rachat de crédit hypothécaire est plus facilement accordé si on s’en sert pour investir à nouveau dans un projet immobilier : en empruntant les 70000 euros que ma maison d’une valeur de 100000 euros me permet, je peux acheter un autre appartement (que je pourrais louer par exemple, pour rembourser l’emprunt). Un exemple de la facilité accordée par Cetelem si on veut faire un rachat de crédit hypothécaire pour investir dans l’immobilier : la durée de remboursement peut aller jusqu’à 40 ans !
En revanche, pour le rachat de crédit hypothécaire pour des projets non immobiliers, la durée de remboursement ne va pas au-delà de 20 ans : acheter une voiture, investir dans des actions d’une entreprise, faire un voyage ou équiper sa maison, par exemple…
Il est tout à fait possible de mettre en hypothèque un bien immobilier pour lequel vous avez un crédit immobilier en cours : Cetelem (oui, c’est ma principale référence, mais il y en a d’autres !) reprend le crédit immobilier en cours, en le rachetant à votre établissement de crédit originel : vous n’avez plus qu’un seul crédit à gérer.
Si vous voulez vendre votre bien immobilier, servant de garantie à votre rachat de crédit hypothécaire, vous devez solder votre crédit, grâce à l’argent de la vente. L’hypothèque est levée à ce moment là, ou, si vous le désirez, vous pouvez transférer l’hypothèque vers un autre bien immobilier, par exemple la nouvelle maison que vous achetez.
Conseils et prestataires
Plusieurs institutions financières proposent des rachats de crédit hypothécaires, dont Cetelem, leader du crédit à la consommation en France, filiale de BNP Paribas. De par ses spécificités, le rachat de crédit hypothécaire demande des professionnels formés, connaisseurs de ce type de crédit, c’est pourquoi on ne trouve pas forcément ce type de crédit dans l’agence bancaire du quartier.
Le rachat de crédit hypothécaire doit être réservé, à mon avis, à seulement deux cas de figure : débloquer de l’argent pour investir dans un nouveau projet immobilier, ou pour éviter le surendettement. Ces deux situations sont diamétralement opposées pour le banquier, l’organisme prêteur. Dans un cas, le rachat de crédit hypothécaire va servir à investir, le demandeur de rachat n’a pas de difficulté économiques particulières, il n’aura pas de difficulté à obtenir son nouveau crédit. Par contre, dans le deuxième cas, c’est le désespoir qui agit. Le rachat de crédit hypothécaire intervient ici pour alléger les mensualités qu’on n’arrive plus à payer.
Dans un cas, si vous n’arrivez pas à payer le rachat de crédit hypothécaire, la vente du nouveau bien immobilier permettra de rembourser le rachat de crédit hypothécaire. Dans l’autre cas, si vous n’arrivez plus à rembourser votre emprunt, c’est votre logement hypothéqué qui servira à rembourser. Vous vous retrouvez à la rue !
Enfin, ce n’est pas si simple que ça, on l’a vu, les commissions de surendettement prennent désormais en compte les propriétaires de leur logements. On a compris, le logement est un bien essentiel duquel on ne peut pas être expulsé n’importe comment.
Le principal danger au final, c’est une possible baisse de la valeur de votre bien immobilier. Votre maison, même en la vendant, ne suffirait plus à rembourser l’ensemble de vos dettes.
